요즈음 주식하시는 분들이 더 면밀히 살펴보던 FOMC(Federal Open Market Committee-연방 공개 시장 위원회), 미국금리, 환율에 부동산을 비롯한 모든 자산 관계자들의 이목 집중되어 있다.

재개발 재건축을 진행하는 정비사업 추진하는 조합 역시 마찬가지이다. 직관적으로는 당연히 금리가 자산 시장에 영향을 미친다. 하지만 최근만큼 영향이 큰 적도 없었다. 왜 언제는 금리가 큰 영향이 없었고, 왜 언제는 큰 영향을 미칠까?

오늘은 금리가 아파트 시장에, 재개발 재건축의 특히 일반분양가(아파트 시세)에 어떤 영향을 미치는지 살펴보자.

위 자료는 국가통계포털(KOSIS)에서 발췌한 주택담보대출 금리와 전세자금대출 금리의 시계열 흐름이다. KB지수는 시장의 반응을 비교적 정직하게 담아내는 경기도와 부산의 아파트 KB 매매가격지수의 시계열 흐름을 발췌했다.

시기는 금융위기인 2008년과 코로나19 그리고 최근 미국금리 급등에 따른 최근 고금리 상황을 볼 수 있는 2007.01 ~ 2024.03 공시된 가장 최근 자료까지 업데이트 하였다.

우선 금리를 살펴보자.

주택담보대출 금리는 금융위기 시기인 2008.10월 통계적 최대치인 7.58%를 기록 후 점진적으로 하락하였다. 그리고 수도권 기준 상승기라고 볼 수 있는 2013~2018년이는 3% 전후의 금리추세가 유지됐다.

추후 코로나 19와 함께 전 세계적인 저금리 기조가 시작되어 2020.03월 통계적 최소치인 2.39%를 기록했다. 그리고 미국의 고 물가를 잡기위한 급격한 금리인상 등 이유로 미국 기준금리가 오르며 우리 역시 레고랜드 금융이슈가 발생, 2022.10월 4.82%를 기록 후 다소 안정 추세에 있다.

이러한 금리의 변화에 주택 가격은 어떠하였을까?

수도권에 해당하는 경기도 KB 지수를 보면 금리가 내려오는 2009~2013년 기간동안 유의미한 상승이 있었다고 보기 어렵다. 사실 수도권 분들이 아시는 것처럼 이 시기는 금리인하에도 불구하고 부동산 침체의 시기였다. 하지만 부산 KB 지수를 보면 금리 인하의 시기에 부동산 가격이 어마어마한 상승을 기록한 바 있다.

금리의 큰 변동의 시기에 어느 지역은 가격이 오르고, 어느 지역은 침체였다고 한다면 금리와 부동산이 상대적으로는 가격의 오르내림에 직접적인 영향을 미치지는 않는 것으로 이해하는 것이 합리적일 것이다. 하지만 최근의 금리 급격한 상승기인 2022년 전후에는, 경기도, 부산 모두 금리 급등에 맞추어 가격이 매우 크게 하락 한 것을 알 수 있다.

그럼 과연 금리와 부동산은 관련이 있는 것일까 없는 것일까? 우리는 지금 왜 먼 미국의 기준금리에 촉각을 곤두세우는 것일까?

필자 역시 부동산의 전문가이지 금융의 전문가는 아니다. 하지만 십수년 부동산 감정평가를 수행해 온 입장에서 가장 타당하다고 판단되는 의견을 빌려 표현하자면 다음과 같다.

2008~2013의 시기는 금리가 7%  수준 에서 3% 수준으로 움직인 시기이다. 이때는 1%라는 금리 변동의 단위가 그다지 큰 영향을 미치지 못한다. (7% 대비 1%는 금리의 비율로는 14% 정도이다)

하지만 2020~2022의 금리는 금리가 극단적 저금리인 2.5% 전후에서 4.5% 수준으로 움직인 시기다. (2.5%대비 1%는 금리의 비율로는 40% 수준이다)

즉, 비교적 고금리 시기의 금리 변화가 시장에 미치는 영향이 그렇게 크지 않았다면, 똑같은 1%의 상승이라도 최근의 저금리시기의 변동은 시장에 미치는 비율이 극단적으로 크다.

조금 더 와 닿게 표현해보자면 다음과 같다.

주택담보대출 이자가 7%일때 100만원 지불하고 있던 주택이 있었다면, 1% 상승했을 때 약 114만원으로 이자가 상승한다. 하지만 주택담보대출 이자가 2.5%일때 100만원이었다면, 1% 상승했을 때 약 140만원으로 이자가 상승한다는 것이다.

지금은 금리의 전문가이든 아니든 지금은 금리가 시장에 미치는 영향이 극단적으로 높은 시기라 금리에 촉각을 곤두세울 수 밖에 없는 시기이다.

정말로 부동산 시장은 살아있는 생물과도 같다. 사실 상대적으로 영향이 적던 금리는 유례없는 저금리 시대가 진행되면서 조금의 금리차가 시장에 미치는 민감도가 커지는 상황이 처음으로 나타났다. 부끄럽지만 필자 역시 이번 시기를 거치기 전에는 2008~2013년도의 자료에 관한 학습 효과로 이번 금리의 변동도 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라고 생각했었던 실수를 범한 바 있다.

시장의 수 많은 정보 중에 어느 것이 시장에 영향을 미치는 “신호” 인지 그저 가십거리로 지나갈 “소음”인지 우리가 모두 알 수는 없다. 하지만, 그 때문에 매일 시장을 검토하고 어느 요소가 우리가 진행하는 재개발 재건축에 영향을 어떻게 미칠지 고민하고, 또 검증하는 것이 겸손히 시장을 바라보며 사업을 진행하는 지혜가 아닐까.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원

출처 : 파이낸셜리뷰(http://www.financialreview.co.kr)