재개발 재건축은 우리나라의 지금 부동산 시장에서 가장 큰 화두이다. 여러가지 이유로 우리는 수많은 재개발 재건축 사업을 진행하고 있다.

주택건설이 집중적으로 이루어진 우리나라 고도성장의, 도시화의 시기인 90년대 주택들이 집중적으로 내구 연한에 도달하기도 하였고,인구 구조상 여태까지 신도시를 통해 도시를 확장하던 정책을 더이상 수행할 수 없는 것도 한 이유이기도 하다.

그럼 정말 우리나라의 연령별 인구 구조는 어느정도 수준이고, 재개발 재건축에는 어떤 영향을 미칠까?

왼쪽은 남, 녀 인구를 감안한 5세별 인구 피라미드이고, 오른쪽은 남, 녀 합계 인구 기준 피라미드이다.

신생아 수의 감소에 대해 구체적인 수치를 알기위해 2024.2.28 통계청이 발표한 2023년 인구동향조사 자료에는 조금 더 선명한 1970년대부터 2023년까지 출생아 수 추이가 조사되어있었다.

필자는 인구에 관한 전문가가 아니다. 그저 감정평가사로 십수년을 살아왔기에, 부동산의 현장 실무자 입장에서 인구라는 테마를 겉핥기 식으로 살펴보는 정도밖에 되지 못할 것이다.

이미 우리나라의 인구 감소는 어느새 진부할 정도로 오래된 테마이다. 어마어마한 재정 투입에 불구하고 여전히 세계 최저를 갱신하고 있는 낮은 출산율을 보고 있자면 매사에 긍정적인 생각을 하려고 노력하는 필자에게도 참 무거운 마음이 든다.

재개발 재건축으로 돌아와서, 저 숫자의 의미를 다시 고민해보면 이렇다. 기본적으로 재개발 재건축도 아파트를 신축하는 사업이다. 다만 멸실이 수반되는 사업이라는 점이 다르다. 즉, 순수한 공급이 아니라 멸실이 수반되는 공급이기에, 재개발 재건축으로 인한 공급은 “순 증가” 수치가 비교적 낮다.

그럼에도 불구하고, 지금 40~50대의 인구가 나이당 약 80~90만명인데, 20~30대는 70~80만명 수준, 10대는 40만명 수준 그리고 2023년 신생아 수는 23만명 수준이다.

개략적으로는 40~50대 인구의 1/4 수준, 현재 주택 수요자로 볼 수 있는 30대 대비 1/3 수준이다. 경험적으로 보면 이미 많은 산부인과, 유치원, 소아청소년과의 경영이 어렵고, 초등학교는 저학년의 경우 수도권에도 1개 학년에 2개반 밖에 없는 학교가 수두룩하다. 대학 역시 흔한 말로 꽃피는 순서대로 문을 닫는다는 농담 아닌 농담이 구체화되고 있다. 실제 필자의 업무 경험상으로는 지방 대학가 상권이 황폐해지고 있는 것에서 확인할 수 있었다.

그리고 곧 이들이 결혼을 하는 시기가 오면, 주택시장의 급감한 수요자를 맞이하는 시대가 도래할 것이다. 통계라는것이 참 무서운 것이라 이미 예정된 흐름을 거스를 수 없는 것이다.

그렇다면 우리가 진행중인 재개발 재건축에는 어떤 영향을 미칠 것인가?

집값은 하락해야만 한다는 견해에서 늘 근거로 삼는 것 중 하나가 바로 이 인구 감소이다. 인구라는 수요 측면 요인은 공급측면 요인보다 변동률이 적기에, 필자는 단기 전망에 인구를 고려하지는 않는다. 하지만 우리가 추진하고 있는 재개발 재건축은 10년을 일반적인 사업기간으로 하는 매우 장기 적인 개발 사업이다.

단기적인 시야가 아니라 먼 미래를 보는 지혜가 특히 요구되는 사업이다.

물론, 앞서 언급했던 것처럼, 재개발 재건축을 통한 공급은 멸실을 수반하기에 종전 세대수와 종후 세대수의 차이만큼만 공급이 늘어나는 특성상 순증 효과는 매우 낮다.

또한 재개발 재건축의 집중적 시행으로 대규모 멸실효과가 나타날 수 있기에 기존 주택의 공급 역시 매우 위축되는 특성을 가진다. 이처럼 시장은 늘 가격의 관점에서 수요와 공급의 요소들이 드라마틱하게 뒤섞여 나타난다.

우리나라는 한번도 맞이하지 않은 대규모 멸실의 시대와 주택 수요의 급속한 감소 시대를 동시에 맞이하고 있다. 대규모 멸실은 주택 재고가 감소하는 효과로 가격이 상승할 수 있는 요소이다. 또 한편으로 주택 수요의 급격한 감소는 물론 가격이 하락할 수 있는 요소이기도 하다.

이처럼 수요도 줄어들고 공급도 줄어드는 이러한 상황의 미래는 어떻게 펼쳐지게 될지 필자 역시 무거운 마음으로 시장에 참여하고 있는 것이 현실이다.

하지만, 언제나 시장은 단언할 수 없는 살아있는 생물과도 같다. 이러한 요소들이 시장에서 어떤모습으로 나타나고, 우리가 시행하는 재개발 재건축 사업에서 어떠한 영향을 미치게 될 지 면밀한 검토와 기민한 대응이 더욱 요구되는 시기이다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원

출처 : 파이낸셜리뷰(http://www.financialreview.co.kr)