요즈음 높아진 공사비로 인해 충분한 분양가가 확보되는 몇몇 지역을 제외하고는 높은 추가분담금으로 재개발, 재건축 사업장이 많은 어려움을 겪고 있다. 일부 사업장은 시세보다도 높은 일반 분양가를 책정해야 하는 이슈로 매스컴에 오르내리기도 하였다.

이는 높아진 공사원가가 시장가격을 초과하여 나타난 현상으로 급증한 사업비와 금융비용, 불안정한 분양시장으로 인해 사업의 경제적 타당성이 낮아져, 주택 공급이 이루어질 수 없는 구조를 형성하게 된다.

이런 공급의 구조와 별개로 수도권의 경우 전세가격은 장기간 상승을 지속하고 있는 중이다. 전세가격의 상승은 순수한 거주 가치를 의미하는것으로 볼 수 있다. 만만치 않은 높은 금리가 지속되고 있는 상황에서 전세가격이 장기간 상승한다는 것은 시장의 공급이 부족하다는 시그널로 받아들이는 것이 일반적이다.

우리나라 주택시장이 지금 취하고 있는 공급의 방향은, 과거 신도시를 통한 택지 개발에 기초한 주택 공급에서, 최근 시행된 1기신도시 특별법에서 나타나듯, 동시에 재건축 연한에 들어서는 80년대 후반 ~ 90년식 주택의 재개발, 재건축 사업으로 추진할 수 밖에 없는 상황이다.

이처럼 시장이 공급 부족의 신호를 나타내고 있으나, 최근 인허가 물량까지 급감하여 장기간 공급부족이 예상되는 상황에서, 우리가 취하고 있는 공급 방안인 재개발 재건축 단지의 순증 효과에 대해 알아보자.

위 그래프는 2022~2023 초 까지 급격히 하락한 뒤, 최근 상승중인 수도권의 아파트 KB전세 지수 추이이다. 이 기간의 매매가와 전세가의 동반 하락은 수요와 공급에 의한 하락으로 보기에는 무리가 있다. 오히려 금리의 급격한 상승으로 인해 지불가능 수준의 변동의 결과로 이해하는 것이 합리적이다. 전세와 대체 관계인 한국부동산원 월세 가격 지수의 경우, 동일한 기간 동안 상승 추세를 나타내는 것을 보아도 공급이 부족한 상황으로 판단할 수 있을 것이다.

그리고 최근 2022~2023, 현재까지 지속적으로 수도권의 인허가 물량은 감소해 왔다. 공동주택의 경우 공급에 약 3년 내외의 시간이 필요하다는 것을 감안할 때, 지금부터 인허가 물량을 늘린다고 하여도, 단기간에 공급으로 나올 수 있는 물량은 지속적으로 부족할 것이라는 것을 알 수 있다.

또한 글의 초반에 언급한 것처럼 높아진 공사비로 인해 한동안 수도권 개발사업의 사업성 타당성이 충족되기 어려운 상태로, 인허가 물량이 단기에 쉽게 늘어나기 힘든 시장 상황이다.

그나마 수도권에서 진행되고 있는 대표적인 재건축 단지 3곳과 재개발 단지 2곳을 기초로 정비계획에 따른 종전자산과 종후자산의 비율을 살펴본 결과는 위 표와 같다.

즉, 과거의 인허가 물량은 상당한 부분이 신도시 개발에 의한 순증 물량이라고 볼 수 있었다. 하지만 현재 우리가 진행중인 재개발 재건축 등 정비사업은 그 특성상 임대주택을 포함하더라도, 기존 조합원 물량을 감안한다면, 실제 순증 물량은 약 절반 내외가 될 것으로 판단할 수 있다.

수도권의 많은 사업장 중, 대표적인 사업장의 공급 순증 효과에 대해 검토해 보았다. 정비사업의특성상 실제 공급량 중 상당부분을 종전 조합원이 다시 가져가는 구조인 만큼, 수도권의 인허가물량 자체도 부족하지만, 실제 인허가 물량 중 공급으로 나올 수 있는 물량은 더욱 제한될 수 밖에 없는 구조를 알 수 있다.

시계열적으로는 기존 조합원의 이주 물량이 나타나는 것을 생각하고 사업 기간이 장기간임을 고려한다면, 앞으로의 인허가 물량은 과거의 물량과 다른, 더욱 공급이 부족한 상황임을 예상할 수 있다.

물론, 장기적으로는 세계적으로 유래없이 낮은 출산율과 결혼에 관한 가치관 변화로 수요 역시 감소되는 상황의 고려도 필요할 것이다.

하지만 단기적으로는 현재의 공급 부족 시그널이 정비사업을 통한 공급 구조의 특성상 더욱 심화될 수 있어 시장참여자 입장에서는 과거와 다른 현재 주택시장의 흐름에 대한 깊이 있는 이해가 필요한 시기이다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위

출처 : 파이낸셜리뷰(http://www.financialreview.co.kr)