재개발 재건축의 사업성에 관한 가장 근본적인 지표는 일반분양가, 즉 아파트의 가격이다. 하지만, 겉으로 드러나지 않는 또 하나의 중요한 가격지표는 바로 우리나라에만 있는 독특한 임대차인 “전세가격”이다.

전세는 순수한 사용 가치에 관한 지표로 받아들여진다. 또 한편으로는 우리나라 주택 임차 비용을 낮추는데 일조하는 제도이다.

물론 최근 전세사기라는 무거운 이슈도 일부 지역에서는 현재진행형으로 나타나고 있다.

말도 많고 탈도 많은 전세가격과 재개발 재건축의 관계를 살펴보고, 특히 최근 전세자금대출이 일반화 되면서 과거와 다른 움직임을 보이고 있는 전세가격과 금리와의 관계를 함께 알아보자

전세가격과 매매가격의 관계는 ‘전세가율’ 이라는 지표가 대표적이다. 가격 상승의 기대가 높은 지역은 비교적 전세가율이 낮은 편이고, 가격 상승의 기대가 상대적으로 낮은 지역은 비교적 높은 전세가율이 형성되는것으로 관찰된다.

즉, 호재 등으로 가격의 상승이 예상되는 곳은 순수 이용가치보다 많은 비용을 지불하여 매매가격이 형성되고, 상대적으로 가격의 상승기대가 낮은 지역은 순수 이용가치에 가깝게 매매가격이 형성된다고 이해하면 좋겠다.

수도권을 예를 들어 설명하면 가격상승의 기대가 낮았던 2008년 금융위기 시점부터 장기 침체 후 매매가격의 상승이 나타나는 2015년 이전까지는 지속적으로 서울, 경기, 인천의 전세가율이 상승했다. 즉, 이 시기는 매매가격 상승의 기대가 거의 없었다.

그러나, 가격의 상승이 이루어지며 서울의 경우 전세가율이 낮아졌다. 즉, 2015년 이후 매매가격의 상승 기대가 높아졌다. 해당 기간의 전세가격이 어느 정도 보합수준의 지표를 보이는데, 전세가율이 급락한 것은 그만큼 매매가격이 높아졌다는 의미이다.

또 서울의 전세가율이 낮아지는것 대비 경기, 인천의 전세가율이 상대적으로 높은 것은, 시장에서 서울이 보다 가격상승에 대한 기대치가 경기, 인천보다 높은 것에 대한 것으로 해석할 수 있다.

이러한 매매와 전세의 관계에, 오늘 추가로 살펴볼 부분은 전세와 금리의 관계이다. 2008년 금융위기와 2022년 레고랜드로 대표되는 금융 충격 상황에 전세가격의 충격은 그 정도가 상이해 보인다. 2008년 금리의 급격한 상승 역시 단기간 전세가의 하락이 발견되나 그 하락 폭이 그다지 크지 않았다면, 2022년의 금리상승은 우리 시장에 “전세사기”라는 키워드가 나타날 수 밖에 없을만큼 크고 비교적 장기간의 전세가격 하락을 야기했다.

이 부분은 “전세자금대출”이 일반화 되기 전, 상대적으로 금리라는 금융 분야의 충격에 그다지 크게 반응하지 않은 시기와 전세자금대출이 일반화되어, 주택 수요자 입장에서 직접적인 거주비용의 상승이 일어나 전세가격 자체가 크게 떨어지는 시기로 각각 볼 수 있을 것이다. 실제로 전세가가 폭락하는 동안 임차인 입장에서 대안인 월세가격은 그다지 떨어지지 않고 오히려 지속적으로 상승하였다.

본래 주택담보대출은 과거에도 존재했던 개념이지만, 전세자금대출은 비교적 최근에 일반화되었다. 대출이 실행된 부분 만큼 금리라는 충격에 대한 반응이 나타나는 것으로 해석하는 것이 합리적이라고 하겠다.

결국, 전세가격은 지금은 매매가격만큼 금리에 연동되어 시장의 유동성이 전세가격에도 반영되어있다고 생각된다.

지금 우리가 재개발 재건축을 시행하는 지역은 흔히 말하는 유명한 지역만 있는 것은 아니다. 즉, 전세가격과 큰 상관 없이 일반분양가가 형성되는 몇몇 지역이 있다고 하면, 사실 대부분의 넓은 지역은 전세가격의 움직임이 매매가격의 움직임과 긴밀한 관계를 보이는 곳이 대부분이다.

일반분양가의 움직임이 재개발 재건축의 사업성에 지대한 영향을 미치는 것을 이해한다면, 지역에 따라 전세가의 움직임이 재개발 재건축의 사업성에 직접적으로 영향을 미치는 시장 역시 존재함을 잊어선 안될 것이다.

이처럼 재개발 재건축을 시행하는 주체는 단순히 시세를 넘어 다양한 지표들의 의미를 정확하게 이해하고 사업의 전망에 반영하는 지혜가 필요한 시기이다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원

출처 : 파이낸셜리뷰(http://www.financialreview.co.kr)