재개발, 재건축같은 정비사업을 진행중인 조합은 인근의 부동산 시세에 촉각을 곤두세운다. 일반분양가에 직접 영향을 미치기 때문이다.

우리나라 주택시장은 “전세” 이라는 특별한 제도로 인해 매매와 전세 두가지 가격이 존재한다. 조금 더 자세히 설명하자면 “전세”는 순수한 이용가치라고 볼 수 있다. 그에 비하면 “매매”는 순수한 이용가치에 추가로 “가격상승에 대한 기대치”가 반영된 가치라고 생각하면 쉬울 것이다.

물론 정비사업에 중요한 “일반 분양가”는 “전세가”가 아니라 “매매가”이다. 하지만, “매매가”와 “전세가”의 관계를 이해하고, 재개발 재건축을 진행함에 있어서 “전세가”를 어떻게 바라보아야 할지 알아보자.

매매가격과 전세가격의 관계를 알아보기위해 수도권 아파트의 KB지수를 매우 긴 기간으로 준비해보았다. 비슷한 것도 같고 다른 것도 같은 전세와 매매는 어떤 의미로 바라보아야 할까?

특히 최근 1년은 수도권을 기준으로, 매매가는 하락하고 있으며 전세가는 상승하고 있다.전세와 매매의 방향은 어떤 관계로 볼 수 있을까?

경제학 교과서적인 결론을 먼저 이야기하면, 주택시장은 “공급”에 의해 가격이 움직인다. 상대적으로 “수요”가 고정되어있기 때문이다.

그런데 어느해 배추가격이 올라 모든 농부가 배추농사를 지었더니 그 해는 배추가 넘쳐 가격이 빠졌다는 농삿꾼 이야기처럼, 씨를 뿌려 열매를 맺기까지 시간이 긴 상품의 특성을 가진다.

홍삼처럼 6년씩은 아니더라도 재개발 재건축에서 목표로 하는 아파트는 착공을 시작하고 3~4년후에나 준공되기에 공급이 부족하다고 시장이 느낄 때는 이미 최소 3~4년은 공급이 지속적으로 부족할 수 밖에 없는 구조를 가지고 있다.

다시 지금의 시장으로 돌아와보자. 수도권을 기준으로 전세가는 지속적으로 상승하고 있는데, 매매가격은 하락하고 있다. 위에서 언급한 매매가 = 전세가+가격상승에 대한 프리미엄 이라는 개념으로 살펴보면, 본질적인 거주의 가치는 계속 오르고 있는데 (공급이 부족한데) 가격이 상승할거라는 기대는 낮은 상태라고 볼 수 있다.

이처럼 부동산 시장은 생각보다 객관적인 지표를 통해 어느정도 해석이 가능하다. 가격이 오르는 시기에는 묻지마 상승론이 판을치고, 가격이 떨어지는 시기에는 자극적인 폭락론이 사람들의 이목을 끌어당긴다. 필자를 비롯한 사람들은 그다지 현명하지 못하다. 정확히는 우리의 느낌과 감정은 그렇게 합리적이지 못하다. 과거의 기억을 잘 잊고 지금의 느낌에 입각하여 너무나 중요한 의사결정을 잘못하는 경우가 많다.

정비사업은 그렇게 시행하기에는 너무나 무거운 사업이며 단순히 해당 조합의 문제가 아니라 지역적으로도 주택공급의 한 축을 담당하는 중요한 사업이다. 정비사업을 시행하는 조합 역시 느낌이 아닌, 지속적인 시장에 대한 이해를 통해 합리적인 사업의 진행이 중요한 시기라고 할 것이다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원

출처 : 파이낸셜리뷰(http://www.financialreview.co.kr)