2024년 4월 27일은 1기신도시 특별법이라는 명칭으로 불리우는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(약칭: 노후계획도시정비법)’의 시행일이다. 매스컴에서는 연일 단지마다 주민설명회를 한다, 동의율을 높인다는 뉴스들이 들려온다.

이는 1990년대 200만호 건설이라는 정책의 결과로 주택 집중 공급 시기에 따른 노후화가 집중되는 시기에 대한 방안으로, 우리나라의 주택 현황상 매우 시의 적절한 법률이라고 하겠다. 기존 재개발, 재건축, 리모델링 등을 시행하는 상위 법령으로 의미를 갖는 1기신도시 특별법에 대해 몇편에 걸쳐 간단한 개요를 알아보자. (현재는 법 시행 전으로, 법령은 공개되었으나, 시행령, 시행규칙은 (안) 만 공개된 상태이다)

제2조(정의) 제1호 “노후계획도시”란

대규모 주택공급 등을 목적으로 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 대통령령으로 정하는 바에 따라 100만 제곱미터 이상인 지역으로 제6조에 따라 노후계획도시정비기본계획이 수립된 지역으로 규정하고 있다.

쉽게 말해 1기 신도시 특별법의 명칭이 여기에서 나왔다고 보면 되지만, 규정 처럼 보다 폭 넓게 기술하고 있다.

제2조(정의) 제6호 “노후계획도시정비사업”이란

기본계획에 따라 시행하는 재개발, 재건축, 리모델링, 공공주택사업, 도시개발사업 등을 규정하고 있어 기존의 공동주택 개발의 여러 방법들을 구체적인 실행 방안으로 두고 있는 것을 알 수 있다.

제4조(노후계획도시정비기본방침의 수립), 제5조(기본방침의 내용)

국토교통부 장권이 수립하는 “노후계획도시기본방침”을 규정하고 있다. 쉽게 말해 국가 차원의 가장 큰 틀의 계획을 의미하며 10년 단위 수립, 5년마다 타당성 검토를 규정하고 있다.

이 기본 방침 안에서 “특별정비구역 지정 기준”, “선도지구 지정 원칙” 등을 정하도록 규정한다.

제6조(노후계획도시정비기본계획의 수립 등), 제7조(기본계획의 내용)

국토부장관의 “기본방침”에 부합하도록 지자체별로 관할 구역 내 정비 방향 설정을 위한 계획으로 “노후계획도시기본계획”을 규정하고 있다.

기본계획과 마찬가지로 10년 단위 수립, 5년마다 타당성 검토를 규정하고 있다. 구체적으로 “특별정비예정구역의 범위”, “선도지구 지정 계획”을 규정한다.

이러한 기본방침과 기본계획에 따라 노후계획도시 정비사업을 추진하는 “노후계획도시특별정비예정구역”을 지정한다.

제11조(노후계획도시특별정비구역의 지정), 제12조(특별정비계획의 수립), 제13조(특별정비계획의 결정 및 특별정비구역의 지정·고시), 제15조(특별정비구역의 분할, 통합 및 결합)

지자체는 상기 “특별정비예정구역” 중에서 “특별정비계획”에 따라 “노후계획도시특별정비구역”을 지정, 고시하도록 규정한다. 특히 특별정비예정구역 에서 법정 요건 충족 구역에 대하여 특별정비계획을 결정하여 특별정비구역으로 지정하도록 하고 있다.

구체적인 요건에 대해서는 다음과 같다.

1. 양호한 정주환경 확보를 위하여 일정 폭원 이상의 도로 등으로 구획된 일단(一團)의 토지 내의 단독·공동주택단지 등을 통합적으로 정비할 필요가 있는 구역

2. 도시기능 향상을 위하여 주요 역세권 및 상업·업무지구의 복합·고밀개발이 필요한 구역

3. 광역교통시설 및 기반시설을 확충 또는 개선하거나 도시의 자족기능 향상을 위하여 개발 및 정비가 필요한 구역

4. 제31조에 따른 이주단지 조성이나 순환용 주택 공급 등 이주대책 추진에 필요한 구역

5. 그 밖에 노후계획도시정비가 필요한 구역으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 구역

이러한 특별정비구역에 대해서는 토지등소유자 과반수 동의를 받아 지정 제안 가능하도록 규정하고 있으며, 특별정비계획에 따라 특별정비구역 고시된 곳은 도시 및 주거환경정비법상 정비계획에 따른 정비구역이 지정된 곳으로 보도록 규정하고 있다.

: 특별정비구역의 분할, 통합, 결합을 규정

제18조(노후계획도시정비선도지구의 지정 및 지원)

그리고 드디어 “노후계획도시정비선도지구”의 규정이 등장한다. 노후계획도시의 정비 활성화를 위하여, 특별정비예정구역 중 “선도지구” 우선 지정 가능하고 있다. 시행령(안) 제25조에서 에서 규정하고 있는 구체적인 선도지구의 지정 기준은 다음과 같다

1. 특별정비예정구역 내 토지등소유자간 공감대가 형성되어 노후계획도시정비사업의 실현 가능성이 높은 지역일 것

2. 특별정비예정구역 내 건축물의 노후화와 편의시설 부족으로 정주환경의 개선이 시급한 지역일 것

3. 기반시설이나 자족용지를 제공하여 도시기능 향상에 크게 기여할 수 있는 지역일 것

4. 생활권 내 거점으로 주변 지역에 미치는 파급효과가 클 것으로 예상되는 지역일 것

결국 요즈음 경기도 1기신도시 각 단지에서 “선도지구”에 들기 위해 노력하는 부분은, 노후계획도시정비법상 1) 기본방침(국토부장관)에 따라 각 지자체별로 수립한 2) 기본계획에 의해 3) 특별예정구역이 지정되고 4) 특별정비계획에 따라 특별정비구역을 지정하되 5) 선도지구를 우선하여 지정하는 법의 체계에 의한 것으로 볼 수 있다. 아직 입법예고 상태인 시행령에서는 그 구체적인 조건을 상기와 같이 규정하고 있다.

세간에서 1기신도시 특별법이라 불리는 노후계획도시정비법은 너무나 많은 세대가 해당되기에, 정치인들 입장에서는 여당 야당 할것 없이 추진할 수 밖에 없는 법령이라 하겠다.

이제 시행을 몇일 이내로 앞둔 시점에서, 법령의 구조를 살펴보면, 선도지구에 지정되기 위한 뜨거운 움직임의 근거는 이러한 법령의 체계에 의한 것으로 이해할 수 있다, 재개발 재건축이 높은 공사비와 위축된 일반분양가로 지지부진하고 있는 현실이지만, 그것과 상관 없이 주거단지의 대규모 노후화의 시계는 계속 돌아가고 있다. 만만치 않은 시장환경에 따라 정부에서는 여러 사업성 개선 방안을 내놓으며 사업 진행의 마중물 역할을 하기위한 부단한 노력을 경주하고 있다.

지금까지 진행된 재개발 재건축의 틀 자체가 새로운 판에서 구성되는 만큼, 우리나라의 미래도시 전환을 도모하는 이 법의 목적이 잘 구현될 수 있도록 실질적인 법 운용을 기대한다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원

출처 : 파이낸셜리뷰(http://www.financialreview.co.kr)